در پروژه های ساختمانی، انتخاب نوع قرارداد و شیوه همکاری میان کارفرما و پیمانکار، نقشی تعیین‌کننده در موفقیت یا شکست طرح دارد. یکی از رایج‌ترین و در عین حال منعطف‌ترین روش‌ها، قرارداد مدیریت پیمان است. در این نوع قرارداد، کارفرما کلیه هزینه‌های اجرای پروژه را پرداخت می‌کند و پیمانکار در ازای مدیریت، هماهنگی و نظارت بر روند اجرا، مبلغی تحت عنوان درصد مدیریت پیمان دریافت می‌کند.
تعیین صحیح درصد مدیریت پیمان برای هر پروژه اهمیت بسیار زیادی دارد، زیرا هم بر هزینه‌های نهایی پروژه تأثیر می‌گذارد و هم بر انگیزه و کیفیت عملکرد پیمانکار. اگر این درصد به درستی محاسبه و تعیین نشود، ممکن است کارفرما با هزینه‌های اضافی و پیش‌بینی‌نشده مواجه شود یا پیمانکار انگیزه کافی برای مدیریت مؤثر پروژه را نداشته باشد.
به همین دلیل، آشنایی با مفهوم مدیریت پیمان، درک ماهیت درصد مدیریت پیمان و نحوه محاسبه آن برای کارفرمایان، پیمانکاران و حتی مهندسان مشاور ضروری است. این مقاله به‌طور کامل توضیح می‌دهد که مدیریت پیمان چیست، درصد مدیریت پیمان به چه معناست، چگونه محاسبه می‌شود و چه عواملی بر تعیین آن تأثیرگذار هستند.
مدیریت پیمان چیست؟
مدیریت پیمان یکی از انواع قراردادهای رایج در پروژه های ساختمانی و عمرانی است که در آن، پیمانکار نقش مدیر پروژه را بر عهده دارد. در این شیوه، کارفرما کلیه هزینه‌های مستقیم پروژه (مانند خرید مصالح، تجهیزات، دستمزد کارگران و هزینه‌های جانبی) را پرداخت می‌کند و پیمانکار تنها بابت مدیریت، برنامه‌ریزی و هماهنگی امور اجرایی پروژه، مبلغی به‌عنوان درصد مدیریت پیمان دریافت می‌کند.
لازم به ذکر است که در برخی توافق‌ها، درصد مدیریت پیمان فقط شامل بخشی از هزینه‌ها می‌شود و هزینه‌های مشخصی مانند خرید برخی مصالح خاص (مثلاً آهن‌آلات) از محاسبه درصد مدیریت پیمان مستثنی هستند.
در واقع، برخلاف قراردادهای مقطوع یا متره به‌روز که پیمانکار اجرای کامل پروژه را با مبلغی مشخص بر عهده می‌گیرد، در قرارداد مدیریت پیمان، پیمانکار بیشتر به‌عنوان یک مدیر اجرایی فعالیت می‌کند و ریسک افزایش هزینه‌ها بر عهده کارفرما است. این موضوع باعث می‌شود کارفرما کنترل بیشتری بر هزینه‌ها و کیفیت پروژه داشته باشد.
ویژگی مهم مدیریت پیمان این است که کارفرما می‌تواند با شفافیت بالا بر روند هزینه‌کرد نظارت کند. زیرا تمامی پرداخت‌ها مستقیماً توسط کارفرما انجام می‌شود یا با تأیید او از طریق پیمانکار صورت می‌گیرد. پیمانکار هم مسئولیت هماهنگی میان عوامل اجرایی، نظارت بر پیشرفت کار، تهیه گزارش‌های مالی و مدیریتی و رفع مشکلات اجرایی را بر عهده دارد.
به‌طور خلاصه، مدیریت پیمان نوعی قرارداد همکاری است که در آن:
- کارفرما هزینه‌های مستقیم پروژه را می‌پردازد.
- پیمانکار مدیریت و هماهنگی عملیات را انجام می‌دهد.
- پاداش و دستمزد پیمانکار به‌صورت درصد مدیریت پیمان از کل هزینه‌های مستقیم پروژه تعیین می‌شود.
این روش به‌ویژه در پروژه های بزرگ و پیچیده ساختمانی که کنترل هزینه و کیفیت اهمیت بالایی دارد، بسیار مورد استفاده قرار می‌گیرد.
برای درک بهتر نقش پیمانکار در پروژه های ساختمانی و تفاوت آن با سایر قراردادها، می‌توانید مقاله پیمانکار کیست و چه وظایفی دارد؟ را مطالعه کنید.
درصد مدیریت پیمان به چه معناست؟
یکی از کلیدی‌ترین مفاهیم در قراردادهای مدیریت پیمان، موضوع درصد مدیریت پیمان است. این درصد در حقیقت دستمزدی است که پیمانکار بابت مدیریت، هماهنگی، نظارت و پشتیبانی از اجرای پروژه دریافت می‌کند.
در این روش، پیمانکار مانند یک مجری مستقیم پروژه عمل نمی‌کند، بلکه به‌عنوان مدیر اجرایی وظیفه دارد تمام مراحل را برنامه‌ریزی، سازمان‌دهی و کنترل کند. در مقابل، کارفرما موظف است تمامی هزینه‌های واقعی پروژه (از خرید مصالح و تجهیزات گرفته تا پرداخت حقوق نیروی انسانی) را تأمین کند. پیمانکار تنها بر اساس توافق طرفین، مبلغی معادل درصدی مشخص از کل هزینه‌های مستقیم پروژه را به‌عنوان حق‌الزحمه خود دریافت خواهد کرد.
به‌طور ساده اگر بگوییم:
- کارفرما: تأمین‌کننده هزینه‌ها
- پیمانکار: مدیر و ناظر اجرای پروژه
- درصد مدیریت پیمان: دستمزد پیمانکار در قبال مدیریت پروژه
این درصد معمولاً در بازه‌ای مشخص (مثلاً ۱۰ تا ۲۰ درصد) تعیین می‌شود و بسته به نوع پروژه، حجم فعالیت‌ها، مدت زمان اجرا و سطح مسئولیت پیمانکار می‌تواند متفاوت باشد.
نکته مهم اینجاست که این درصد معمولاً بر بخشی از هزینه‌های مستقیم پروژه اعمال می‌شود و شامل هزینه‌های خاصی مانند خرید برخی مصالح یا تجهیزات سنگین نیست؛ به بیان دیگر، پیمانکار تنها برای مدیریت و هماهنگی عملیات اجرایی، دستمزد دریافت می‌کند. به بیان دیگر، اگر کل هزینه‌های مستقیم پروژه مثلاً ۵۰ میلیارد تومان باشد و درصد مدیریت پیمان ۱۲ درصد تعیین شده باشد، پیمانکار علاوه بر هزینه‌های پرداختی پروژه، ۶ میلیارد تومان بابت مدیریت دریافت می‌کند.
بنابراین درصد مدیریت پیمان یک معیار شفاف برای جبران خدمات مدیریتی پیمانکار است که هم کارفرما و هم پیمانکار می‌توانند بر اساس آن از ابتدا چارچوب مالی قرارداد را مشخص کنند.
روش‌های متداول محاسبه درصد مدیریت پیمان
محاسبه درصد مدیریت پیمان در پروژه های ساختمانی معمولاً بر اساس توافق بین کارفرما و پیمانکار انجام می‌شود. با این حال، برای شفافیت بیشتر و جلوگیری از اختلافات، روش‌های متداولی برای تعیین این درصد وجود دارد که در ادامه به مهم‌ترین آن‌ها می‌پردازیم:
محاسبه بر اساس درصدی از کل هزینه‌های مستقیم پروژه
در این روش، کل هزینه‌های مستقیم پروژه شامل خرید مصالح، تجهیزات، دستمزد نیروهای اجرایی و سایر مخارج مستند شده محاسبه می‌شود. سپس درصد مدیریت پیمان که از قبل در قرارداد توافق شده است، به آن هزینه‌ها اضافه می‌گردد.
- مثال: اگر هزینه‌های مستقیم پروژه ۴۰ میلیارد تومان باشد و درصد مدیریت پیمان ۱۰٪ تعیین شود، پیمانکار مبلغ ۴ میلیارد تومان بابت مدیریت دریافت می‌کند.
محاسبه بر اساس هزینه‌های مستقیم + هزینه‌های غیرمستقیم
در برخی قراردادها، علاوه بر هزینه‌های مستقیم، بخشی از هزینه‌های غیرمستقیم (مانند بیمه، مالیات یا هزینه‌های اداری) نیز در محاسبه لحاظ می‌شود. در این حالت درصد مدیریت پیمان بر مبنای مجموع هزینه‌های مستقیم و غیرمستقیم محاسبه خواهد شد.
- این روش بیشتر در پروژه های بزرگ و سازمان‌یافته کاربرد دارد.
روش ترکیبی (درصد + مبلغ ثابت)
گاهی اوقات برای ایجاد تعادل، قرارداد به‌گونه‌ای تنظیم می‌شود که پیمانکار علاوه بر دریافت یک درصد مشخص از هزینه‌های پروژه، مبلغ ثابتی را نیز به‌عنوان حق‌الزحمه دریافت کند. این روش معمولاً زمانی استفاده می‌شود که پروژه پیچیدگی زیادی دارد یا مدت اجرای آن طولانی است.
- مثال: درصد مدیریت پیمان ۸٪ + ۵۰۰ میلیون تومان مبلغ ثابت.
تعیین درصد به‌صورت پلکانی
در بعضی پروژه‌ها، به جای تعیین یک درصد ثابت، درصد مدیریت پیمان به‌صورت پلکانی محاسبه می‌شود. یعنی هرچه مبلغ هزینه‌های پروژه بالاتر می‌رود، درصد مدیریت پیمان کاهش پیدا می‌کند.
- این روش برای پروژه های بسیار بزرگ و با بودجه کلان مناسب است تا کارفرما فشار مالی کمتری متحمل شود.
توافق بر اساس نوع پروژه و شرایط خاص
در نهایت، باید توجه داشت که هیچ فرمول ثابت و اجباری برای محاسبه درصد مدیریت پیمان وجود ندارد. شرایط پروژه، سطح ریسک، مدت زمان، حجم فعالیت‌ها و حتی سابقه پیمانکار از عواملی هستند که می‌توانند باعث تغییر در این درصد شوند.
فرمول و مثال عملی محاسبه درصد مدیریت پیمان
برای اینکه درصد مدیریت پیمان بهتر درک شود، باید ابتدا بدانیم که محاسبات آن معمولاً بر اساس یک فرمول ساده اما دقیق انجام می‌شود. این فرمول به شکل زیر است:
فرمول کلی:
حق‌الزحمه پیمانکار = (کل هزینه‌های مستقیم پروژه × درصد مدیریت پیمان) + سایر توافقات (درصورت وجود)
نکته: توجه داشته باشید که “کل هزینه‌های مستقیم پروژه” ممکن است شامل برخی اقلام خاص نشود؛ این موارد باید در قرارداد مشخص شوند تا شفافیت محاسبات حفظ شود.
در این فرمول:
- کل هزینه‌های مستقیم پروژه: شامل هزینه‌های خرید مصالح، تجهیزات، دستمزد نیروهای اجرایی و سایر مخارجی است که مستقیماً به پروژه مربوط می‌شود.
- درصد مدیریت پیمان: درصد توافق‌شده بین کارفرما و پیمانکار که در قرارداد ذکر می‌شود.
- سایر توافقات: مانند مبالغ ثابت، پاداش‌ها یا هزینه‌های جانبی که گاهی در قرارداد لحاظ می‌شوند.
مثال اول – ساده
فرض کنید هزینه‌های مستقیم یک پروژه ساختمانی ۲۰ میلیارد تومان باشد و درصد مدیریت پیمان ۱۲٪ تعیین شده باشد.
طبق فرمول:
۲۰,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۲٪ = ۲,۴۰۰,۰۰۰,۰۰۰
بنابراین پیمانکار علاوه بر تأمین هزینه‌های مستقیم پروژه، مبلغ ۲.۴ میلیارد تومان بابت مدیریت پیمان دریافت خواهد کرد.
مثال دوم – ترکیبی
هزینه‌های مستقیم پروژه: ۵۰ میلیارد تومان
درصد مدیریت پیمان: ۸٪
مبلغ ثابت توافق‌شده: ۷۰۰ میلیون تومان
طبق فرمول:
(۵۰,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۸٪) + ۷۰۰,۰۰۰,۰۰۰ = ۴,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ + ۷۰۰,۰۰۰,۰۰۰
مجموع حق‌الزحمه پیمانکار برابر با ۴.۷ میلیارد تومان خواهد بود.
مثال سوم – پلکانی
- تا سقف ۱۰ میلیارد تومان: ۱۰٪
- از ۱۰ تا ۳۰ میلیارد تومان: ۸٪
- بالای ۳۰ میلیارد تومان: ۶٪
اگر هزینه‌های پروژه ۴۰ میلیارد تومان باشد:
- ۱۰ میلیارد اول × ۱۰٪ = ۱ میلیارد تومان
- ۲۰ میلیارد بعدی × ۸٪ = ۱.۶ میلیارد تومان
- ۱۰ میلیارد آخر × ۶٪ = ۶۰۰ میلیون تومان
جمع کل = ۳.۲ میلیارد تومان حق‌الزحمه پیمانکار.
این مثال‌ها نشان می‌دهند که درصد مدیریت پیمان می‌تواند به روش‌های مختلف محاسبه شود و بسته به نوع قرارداد، شرایط پروژه و توافق طرفین، مقادیر متفاوتی به دست آید. آنچه اهمیت دارد، شفافیت و توافق دقیق در متن قرارداد است تا در طول اجرای پروژه اختلافی میان کارفرما و پیمانکار ایجاد نشود.
جمع‌بندی
مفهوم درصد مدیریت پیمان یکی از مهم‌ترین و کلیدی‌ترین بخش‌های قراردادهای مدیریت پیمان در پروژه های ساختمانی است که شفافیت مالی و حقوقی میان کارفرما و پیمانکار را تضمین می‌کند. این درصد نشان‌دهنده دستمزد پیمانکار برای انجام وظایف مدیریتی، هماهنگی و نظارت بر اجرای پروژه است و ارتباط مستقیم با هزینه‌های واقعی پروژه ندارد.
تعیین و محاسبه درست درصد مدیریت پیمان، علاوه بر اینکه به شفافیت مالی کمک می‌کند، موجب برنامه‌ریزی بهتر پروژه، کاهش ریسک اختلافات و افزایش رضایت طرفین می‌شود. انتخاب روش مناسب محاسبه و توجه به شرایط خاص هر پروژه، نقش تعیین‌کننده‌ای در موفقیت قرارداد و پیشرفت پروژه دارد.
در نهایت، شناخت دقیق مفهوم درصد مدیریت پیمان و نحوه محاسبه آن، به کارفرما و پیمانکار این امکان را می‌دهد که قراردادهایی منصفانه، شفاف و عملیاتی داشته باشند و اجرای پروژه با کمترین چالش مالی و مدیریتی پیش برود. رعایت این اصول، کلید دستیابی به پروژه‌ای موفق، کنترل‌شده و سودمند برای همه طرفین خواهد بود.