بررسی نقش پیمانکار، کارفرما و مشاور ساختمانی در پروژه‌های ساخت و ساز

بررسی نقش پیمانکار، کارفرما و مشاور ساختمانی در پروژه‌های ساخت و ساز

در هر پروژه عمرانی سه عاملی و ۴ عاملی و بسیاری از دیگر پروژه‌ها، نقش‌های پیمانکار، مشاور و کارفرما وجود دارند. در این پست می‌خواهیم این نقش‌ها را تعریف کنیم و وظایف آن‌ها را توضیح دهیم.

پیمانکار و نقش آن در پروژه ساختمانی

پیمانکار، شخص حقوقی یا حقیقی است که یک طرف امضا‌کننده‌ پیمان است و اجرای موضوع پیمان را براساس اسناد و مدارک پیمان به عهده گرفته است. نمایندگان و جانشین‌های قانونی پیمانکار، در حکم پیمانکار می‌باشند.
پیمانکار وظیفه دارد که عملیات موضوع پیمان با کارفرما را طبق اسناد و مدارک و نقشه‌های مصوب و با تایید کارفرما در قبال مبلغی که در قرارداد توافق کرده‌اند به بهترین وجه ممکن به انجام برساند.

بررسی نقش پیمانکار، کارفرما و مشاور ساختمانی در پروژه‌های ساخت و ساز

تمامی شرایط پیمان، وظایف و تمامی توضیحات مربوط به پیمانکار، در یک موافقتنامه ۷ ماده‌ای و شرایط عمومی پیمان دارای ۵۴ ماده و شرایط خصوصی پیمان آورده شده است. در اینجا فقط به توضیح خلاصه‌ای از چند پیمان بسنده می‌کنیم. برخی از مسئولیت‌های پیمانکار طبق شرایط عمومی پیمان:

تاییدات پیمانکار

طبق ماده ۱۶ شرایط عمومی پیمانی که بین پیمانکار و کارفرما بسته می‌شود، گفته شده است که پیمانکار باید موارد زیر را تایید کند:

الف) تمام اسناد و مدارکی که در موافقتنامه (در ماده دوم آن) آورده شده است را مطالعه نموده و از مفاد آن کاملا آگاه شده است.

ب) نسبت به تأمین نیروی انسانی مورد نیاز و تدارک مصالح و تجهیزات، ماشین‌آلات و ابزار اجرای کار طبق مشخصات در محل یا از نقاط دیگر، اطمینان یافته است.

ج) محل اجرای کار را دیده و بررسی کرده است و از وضعیت آب و هوا، بارندگی و امکان اجرای کار در فصل‌های مختلف سال، با توجه به آمار ۲۰ سال پیش از تاریخ ارائه پیشنهاد قیمت و در نظر گرفتن مدت اجرای کار اطلاع یافته است.

د) از قوانین و مقررات مربوط به کار، بیمه‌های اجتماعی، مالیات‌ھا، عوارض و دیگر قوانین و مقررات، که تا تاریخ تسلیم پیشنهاد معمول بوده است، کاملا مطلع بوده و متعهد است که همه آن‌ها را رعایت کند. در هر حال مسئولیت عدم رعایت قوانین و مقررات یاد شده بر عهده پیمانکار است.

ه) در تهیه پیشنهاد قیمت، سود مورد ‌نظر خود و تمام هزینه‌های ناشی از مفاد بندهای بالا را در نظر گرفته و بعد از هیچ بابت، حق درخواست اضافه پرداختی ندارد.

به هر حال، پیمانکار تایید می‌نماید که هنگام تسلیم پیشنهاد، مطالعات کافی انجام داده و هیچ موردی باقی نمانده است که بعدا در مورد آن استناد به جهل خود نماید.

بنابراین می‌بینیم که اولین وظیفه پیمانکار به دست آوردن اطلاعات کافی در مورد پروژه است تا وقتی پیمان بسته شد در دانستن موارد گفته شده در بالا ادعایی نداشته باشد. حتی در مورد شرایط آب و هوایی و در نظر گرفتن سود خود در کار، باید اطلاعات کافی را داشته باشد زیرا بعدا نمی تواند بگوید که نمی‌دانستم و جایی برای ادعا و اعتراض نخواهد بود.

بررسی نقش پیمانکار، کارفرما و مشاور ساختمانی در پروژه‌های ساخت و ساز

مسئولیت حسن اجرای کار

پیمانکار مسئولیت کامل حسن اجرای کارهای موضوع پیمان را طبق اسناد و مدارک پیمان به عهده دارد.

برنامه کار

پیمانکار متعهد است که سازمان، روش اجرا و برنامه زمانی تفصیلی اجرای کار را طبق نظر مهندس مشاور براساس نقشه‌های موجود و برنامه زمانی کلی تهیه کند و ظرف یک ماه از تاریخ مبادله پیمان، یا مدت دیگری که در اسناد و مدارک پیمان تعیین شده است، تسلیم مهندس مشاور نماید تا پس از اصلاح و تصویب کارفرما برای اجرا به پیمانکار ابلاغ شود. اگر در اسناد و مدارک پیمان، جزئیاتی برای چگونگی تهیه برنامه زمانی تفصیلی و به هنگام کردن آن تعیین شده باشد، پیمانکار ملزم به رعایت آن می‌باشد.

مراحل نصب کابینت و دکور
مطالعه می‌کنم

گزارش پیشرفت کار

پیمانکار مکلف است که در پایان هر ماه، گزارش کامل کارهای انجام شده در آن ماه را تهیه نماید. شکل و چگونگی تهیه گزارش را مهندس مشاور تعیین می‌کند. این گزارش، شامل مقدار و درصد فعالیت‌های انجام شده، میزان پیشرفت با تاخیر نسبت به برنامه زمانی تفصیلی، مشکلات و موانع اجرایی، نوع و مقدار مصالح و تجهیزات وارد شده به کارگاه، تعداد و نوع ماشین‌آلات موجود و آماده به کار، تعداد و تخصص نیروی انسانی موجود و دیگر اطلاعات لازم می‌باشد.

بررسی نقش پیمانکار، کارفرما و مشاور ساختمانی در پروژه‌های ساخت و ساز

هماهنگی با پیمانکاران دیگر

پیمانکار متعهد است که هماهنگی لازم را با دیگر پیمانکاران با گروه‌های اجرایی متعلق به کارفرما که به نحوی با موضوع قرارداد مرتبط هستند به عمل آورد. برنامه‌ریزی چگونگی این هماهنگی توسط مهندس مشاور به پیمانکار ابلاغ می‌شود.

رئیس کارگاه

پیمانکار باید پیش از آغاز عملیات، شخص واجد صلاحیتی را که مورد قبول مهندس مشاور باشد، به عنوان رئیس کارگاه معرفی نماید. رئیس کارگاه باید در اوقات کار در کارگاه حاضر باشد و عملیات اجرایی، با مسئولیت و نظارت او انجام شود. اگر ضمن کار معلوم شود که رئیس کارگاه قادر به انجام وظایف خود نیست، مهندس مشاور، با ذکر دلیل درخواست تعویض او را از پیمانکار خواهد کرد و پیمانکار مکلف است ظرف یک ماه، شخص واجد صلاحیت دیگری را که مورد قبول مهندس مشاور باشد، معرفی کند.

بررسی نقش پیمانکار، کارفرما و مشاور ساختمانی در پروژه‌های ساخت و ساز

پیمانکار باید به منظور اجرای کار و دریافت دستور کارها و نقشه‌ها از مهندس مشاور و همچنین برای تنظیم صورت‌وضعیت‌های موقت، اختیارات کافی به رئیس کارگاه بدهد. هر نوع اخطار و اعلام که مربوط به اجرای کار باشد و از طرف مهندس مشاور یا نماینده او به رئیس کارگاه ابلاغ شود، در حکم ابلاغ به پیمانکار است.

کارفرما

در پروژه‌های عمرانی به طور معمول کارفرما همان صاحب‌کار است. کارفرمای ساختمانی فردی حقوقی است که با به کارگیری کارمندان، کارگران و پیمانکاران، پروژه مورد نظر خود را تا اتمام کار هدایت می‌کند. او کسی است که به غیر از مسئولیت‌های قانونی، تامین هزینه‌های ساخت، حقوق پرسنل و انجام هرگونه مسائل مربوط به پیشبرد کار را بر عهده دارد.

کارفرما هم با مشاور و هم با پیمانکار قرارداد می‌بندد لذا از لحاظ وظایف و حقوق ها، در دو جایگاه می‌توان آن را بررسی کرد:

۱- کارفرما در برابر پیمانکار

۲- کارفرما در برابر مشاور

کارفرما شخص حقوقی است که سوی دیگر امضا‌کننده پیمان با مشاور یا پیمانکار است و عملیات موضوع پیمان را براساس اسناد و مدارک پیمان، به پیمانکار و مشاور واگذار کرده است. نمایندگان و جانشین‌های قانونی کارفرما، در حکم کارفرما می‌باشند.

بررسی نقش پیمانکار، کارفرما و مشاور ساختمانی در پروژه‌های ساخت و ساز

وظایف کارفرما در برابر مشاور

کارفرما تدابیر و مساعدت‌های لازم را برای تسهیل کار مهندس مشاور در مورد خدمات موضوع قرارداد به ویژه در موارد زیر براساس درخواست مهندس مشاوره فراهم می‌کند:

  1. در اختیار قرار دادن اطلاعات مربوط، طبق مدرجات شرایط خصوصی و به صورت رایگان.
  2. مجوز ورود کارکنان مهندس مشاور به مناطق ممنوع در رابطه با طرح.
  3. روادید ورود و مجوز خروج و پروانه اقامت و مجوز کار کارکنان خارجی مورد نیاز و همچنین، اخذ گذرنامه و روادید برای کارشناسان ایرانی
  4. ارتباط و تشریک مساعی با وزارتخانه‌ها، سازمان‌ها و سایر موسسات.
  5. ترتیب امور مربوط به تهیه لوازم و وسایلی که تهیه و توزیع آن‌ها در انحصار دولت باشد.
  6. ترتیب امور مربوط به تهیه، ورود و ترخیص لوازم، وسایل، کتب، نشریات، نرم افزار‌ها و اقلامی از این قبیل که تهیه آن در داخل کشور مقدور نباشد.
واژه‌نامه ساختمان
مطالعه می‌کنم

مشاور ساختمانی

مشاوره عبارت است از هر نوع فعالیت کارشناسی، مهندسی و مدیریتی. مهندس مشاور طرف دیگر امضا‌کننده قرارداد است که انجام خدمات موضوع قرارداد را تعهد می‌کند. جانشینان قانونی و نمایندگان مجاز مهندس مشاور در حکم مهندس مشاور هستند.

بررسی نقش پیمانکار، کارفرما و مشاور ساختمانی در پروژه‌های ساخت و ساز

شرح خدمات مشاوره

شرح خدمات عبارت است از شرح فعالیت‌ها و اقدام‌هایی که از سوی مهندس مشاور در مراحل مختلف اجرای قرارداد تعهد می‌شود. مراحل مختلف خدمات مشاوره عبارتند از:

مرحله اول: مطالعات (شناسایی و طراحی مقدماتی)

  • قسمت اول (شناسایی و بررسی اول):

شناسایی یا مطالعات توجیهی(Feasibility Study ) که شامل مطالعات شناسایی و توجیه مقدماتی و مطالعات مهندسی پایه و توجیه طرح است.

طراحی مفهومی (Conceptual Design)  که در این بخش، فرآیندهای اصلی و کارکرد سیستم‌های عمده تشکیل‌دهنده طرح تعیین می‌شوند. این بخش شامل برنامه‌ریزی کالبدی، تهیه طرح شماتیک و گزارش مرتبط برای گزینه یا گزینه‌های انتخابی است.

  • قسمت دوم (تهیه طرح مقدماتی):

مطالعات این قسمت براساس مدارک و گزارش مصوب قسمت اول انجام می‌شود.

در این قسمت، ساختار اصلی طرح و فرآیندها به روشنی تعیین و کارکردهای اصلی تمامی سیستم‌ها و سازه‌های تشکیل‌دهنده طرح مشخص می‌شوند.

بررسی نقش پیمانکار، کارفرما و مشاور ساختمانی در پروژه‌های ساخت و ساز

مرحله دوم: تهیه طرح اجرایی (یا طراحی تفصیلی)

فرآیند طراحی که در آن اطلاعات لازم در مورد جزئیات ساختار طرح فراهم می‌گردد.

مطالعات این مرحله براساس مدارک و گزارش مصوب قسمت دوم مرحله اول انجام می‌شود.

در این طراحی، شکل ها، ابعاد و رواداری‌ها دقیقا مشخص می‌شوند و ویژگی‌های مواد و روش ساخت برای هر یک از اجزای تشکیل‌دهنده طرح تعیین می‌گردند.

بررسی نقش پیمانکار، کارفرما و مشاور ساختمانی در پروژه‌های ساخت و ساز

مرحله سوم: ارجاع کار و نظارت

  • قسمت اول (خدمات ارجاع کار):

تنظیم اسناد و همکاری موثر در فرآیند ارجاع کار. (خدمات نظارت عالیه)

  • قسمت دوم (خدمات نظارت در دوره ساخت):

عملیات نظارتی و کنترلی جهت تطبیق مشخصات مصالح و نحوه ساخت در طول دوره اجرا. (خدمات نظارت عالیه و نظارت کارگاهی)

  • قسمت سوم (خدمات نظارت در دوره تضمین):

نظارت بر طرح در دوره بهره‌برداری در طول دوره تضمین. (خدمات نظارت عالیه و نظارت کارگاهی)

 

منابع

  • شرایط عمومی پیمان پیمانکار
  • شرایط عمومی پیمان مشاور
  • سازمان برنامه و بودجه کشور
  • جزوات درس مقررات پیمان، دکتر هروی، سرپرست گرایش مدیریت ساخت دانشگاه تهران

 

مپسا | نرم‌افزار آنلاین حسابداری پروژه ساخت و ساز

ثبت رویدادهای مالی پروژه و دریافت گزارش‌های تحلیلی

ثبت نام رایگان

[تعداد: 2    میانگین: 5/5]

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *