طرح تفصیلی چیست؟
پهنه بندی طرح تفصیلی به این منظور تهیه می شود که برای ساماندهی وضعیت ساخت و ساز و بهره برداری مناسب تر ازهر شهر، یک طرح تفصیلی برای شهر مورد نظر تعریف می‌شود. نحوه استفاده از اراضی، چگونگی ساخت و ساز، کمیت و کیفیت فعالیت‌های قابل استقرار و بهره برداری‌های مجاز در هر محدوده از یک شهر، براساس نقشه و ضوابط و مقررات طرح تفصیلی آن شهر است. طرح تفصیلی هر شهر (که به آن به اشتباه طرح تفضیلی هم می‌گویند) از سایت وزارت راه و شهرسازی قابل دسترسی است.
طبق قانون، وزارت راه و شهرسازی تهیه کننده طرح تفصیلی است، اما این وظیفه در عمل به شهرداری‌ها محول شده است. در پایان هم، تصویب آن بر عهده کمیسیون ماده پنج شورای عالی شهرسازی و معماری است.
چرا همه شهرها پهنه بندی می‌شوند؟
برای جلوگیری از تداخل کاربری‌ها و فعالیت‌های هر قطعه زمین و ارتقاء کیفیت و کارایی محیط شهری، در طرح تفصیلی هر شهر، یک سری پهنه‌‌بندی برای آن شهر تعریف می‌شود.
طبق تعریفی که برای هر پهنه ارائه شده است، هر قطعه زمین در شهر مورد نظر جزء یکی از پهنه‌ها خواهد بود و ضوابط و قوانین آن پهنه بر آن قطعه زمین اعمال خواهد شد. این ضوابط و قوانین شامل نحوه و چگونگی ساخت و ساز، حداکثر تراکم ساختمانی مجاز، چگونگی توده گذاری (سطح زیربنا و محل استقرار بنا در قطعه)، ارتفاع و تعداد طبقات مجاز ساختمان، عرض معبر و توان دسترسی شبکه شهری می باشند.
پهنه بندی شهر تهران چگونه است؟
برای پهنه‌‌بندی شهر تهران در طرح تفصیلی، چهار پهنه متمایز و اصلی سکونت یا R، فعالیت یا S، مختلط یا M و حفاظت (سبز و باز) یا G در نظر گرفته شده است. خود پهنه‌ها در طرح تفصیلی شهر تهران به زیرپهنه‌هایی با کد سه رقمی تقسیم بندی شده‌اند. این تقسیم بندی ثانویه بر مبنای معیا‌رهای کمی و کیفی، ویژگی‌های هر پهنه و گرایش به انواع ساخت و ساز انجام گرفته است.
نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز درپهنه سکونت یا R
پهنهی سکونت در طرح تفصیلی محدوده‌هایی از شهر است که کاربری غالب آن مسکونی بوده و به غیر از قطعات و پلاک‌های مسکونی شامل شبکه معابر، دسترسی‌ها و خدمات پشتیبان سکونت است. در این پهنه به منظور تأمین امنیت و آرامش، استقرار بسیاری از فعالیت‌ها ممنوع بوده و صرفا استقرار فعالیت‌های تجاری کوچک و خدمات در مقیاس محله‌ای و ناحیه‌ای، مرتبط با نیازهای اولیه ساکنان شامل: آموزشی، بهداشتی- درمانی، فرهنگی، مذهبی، تفریحی، گردشگری، ورزشی، پارکینگ‌های عمومی و فضای سبز مجاز است.
در پهنه سکونت، به منظور کاهش تقاضای سفر و کم کردن ترافیک، واحدهای تجاری کوچک، برای رفع نیازهای خدماتی و مایحتاج روزمره ساکنین، با عملکرد در مقیاس محله ساماندهی می‌شوند تا مردم یک محله برای رفع نیاز مجبور به رفتن به محله‌ی دیگر و ایجاد ترافیک نشوند.
پهنهی مسکونی به طور کلی از ۱۴ زیر پهنه تشکیل شده است و ساخت و ساز به جز در بخش‌های ویژه، بین حداکثر۲ تا ۶ طبقه مجاز است. در جدول زیر محدودیت‌ها و توضیحات مربوط به هر زیرپهنه ارائه شده است.
نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه فعالیت یا S
این پهنه در طرح تفصیلی، قسمت هایی از شهر است که به طور عمده به شکل کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار محدود و تابع نظم عمومی و فضاهای کار و فعالیت است. هدف از تعیین و مرزبندی این پهنه در محدوده شهر و متمایز کردن پهنه‌های کار و فعالیت از سایر پهنه‌ها، به ویژه سکونت، این است که ضمن ارتقاء کیفیت محیط شهری، رونق فعالیت در فضاهای شهری میسر شود.
این پهنه به طور کلی شامل زمینهای تجاری، خدماتی، اداری و صنعتی است و یا از اختلاطی از این فعالیت‌ها در مقیاس عملکردی محلی، ناحیه‌ای، منطقه‌ای، شهری و فراشهری تشکیل شده است. در قسمت‌هایی از این پهنه، ساخت و ساز بالاتر از ۱۲ طبقه هم مجاز است. به طور کلی پهنهی فعالیت در تهیه طرح تفصیلی، شامل ۱۹ زیرپهنه است که می‌توانید در جدول زیر مشاهده کنید.
نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه مختلط یا M
پهنه مختلط در طرح تفصیلی قسمت هایی از محدوده‌ی شهر است که از ترکیب فضاهای کار و فعالیت (اعم از واحدها و دفاتر تجاری و اداری) با بافت‌های مسکونی پدید آمده و امکان وجود چند نوع بافت شهری (کار، فعالیت، سکونت و غیره) را دارند.
زیرپهنه‌ها‌ی مربوط به این پهنه که ۱۰ نوع هستند را می‌توانید در جدول زیر مشاهده کنید. حداکثر تعداد طبقاتی که در پهنه مختلط می‌توان ساخت ۹ طبقه، آن هم در نواحی فرا منطقه‌ای است.
نحوه استفاده از اراضی در پهنه حفاظت سبز و باز یا G
پهنهی حفاظت (سبز و باز) در طرح تفصیلی، قسمت هایی از محدوده‌ی شهر است که فضاهای سبز و باز عمومی و خصوصی، پارک‌های جنگلی، باغ‌ها و زمینهای کشاورزی را در بر‌می‌گیرد. با توجه به نقش و اهمیت این پهنه در ارتقاء کیفیت سیمای شهری تهران، ساخت و ساز در آن ها، محدود بوده و عمدتا برای توسعه گردشگری و تفرج، برخی خدمات آموزشی، درمانی و بهداشتی، فرهنگی، مدیریت بحران و استقرارهای موقت مجاز است. این محدودیت ضمن ایجاد سرزندگی در محیط شهری، مانع گسترش فیزیکی شهر تهران می‌شود که به نظر کار درستی می‌آید.
۱۲ زیرپهنه‌ی مربوط به این پهنه را می‌توانید در جدول زیر مشاهده کنید. همان‌طور که در جدول مشخص است، ساخت و ساز بسیار کمی در این مناطق داریم و تعداد طبقات در بیشترین حالت به ۲ طبقه محدود شده است.
منبع
1. ویرایش 98 طرح تفصیلی تهران
2. سایت وزارت راه و شهرسازی www.mrud.ir
 |
مپسا | نرم‌افزار آنلاین حسابداری پروژه ساخت و ساز |
|---|
