- 1 توضیح ساده درباره مفهوم امکانسنجی پروژههای ساختمانی
- 2 مطالعات امکانسنجی پروژه شامل چه اطلاعاتی است؟
- 3 امکانسنجی پروژه مقدماتی و توضیح مراحل آن
- 4 امکانسنجی پروژههای ساختمانی به صورت نهایی و توضیح مراحل آن
- 5 نرمافزار مپسا چه کمکی در زمینه امکانسنجی پروژههای ساختمانی میتواند بکند؟
- 6 جمعبندی
- 7 سوالات متداول
قبل از شروع یک پروژه ساختمانی باید آن را از زوایای مختلف بررسی کرد تا در حین اجرای آن مشکلی بوجود نیاید. این کار نشان میدهد که چه مقدار هزینه برای چنین پروژهای که قصد سرمایهگذاری در آن را دارید، باید خرج کنید و از طرفی میتوانند جلوتر پی ببرید که این پروژه چقدر ممکن است سودده باشد.
بر همین اساس در علم اقتصاد، «مطالعات امکانسنجی» تاسیس شده و ابزار تحلیلی مناسبی را در اختیار چنین افرادی میگذارد. در این مقاله میخواهیم به صورت ساده و خلاصه با مفهوم امکانسنجی آشنا شوید و راهکار مناسبی برای انجام پروژههای ساختمانی شما ارائه داده باشیم.
توضیح ساده درباره مفهوم امکانسنجی پروژههای ساختمانی
امکانسنجی پروژههای ساختمانی یعنی ارزیابی، تجزیه و تحلیل پتانسیل هر پروژه؛ این کار براساس مطالعات و تحقیقات استانداردی انجام میشود و مسیر تصمیمگیری را نشان میدهد. به صورت سادهتر عملی بودن سرمایهگذاری در یک پروژه را مشخص میکند.
اقتصاد هر کشوری مختصات و ویژگیهای خاص خودش را دارد. در کشور ما به خاطر در نوسان بودن نرخ تورم و ثابت نبودن امنیت اقتصادی برای سرمایهگذاریهای کلان، چنین ارزیابیهای پیچیده و البته حیاتی هستند.
زمانی که قصد دارید در یک پروژه اقتصادی سرمایهگذاری کنید، حتما قبل از هر چیزی مایل هستید بدانید که با این کار چقدر سود عایدتان خواهد شد. حتی پیش از آن باید اطمینان یابید که آیا امکان کسب سود را دارد یا خیر!
در همین راستا امکانسنجی پروژه به شما کمک میکند تا برای تک تک سوالات و ابهامات خود پاسخهای قابل اتکایی بیابید. با توجه به این نکات، باید اذعان کرد که امکانسنجی پروژه دو مساله اساسی را بررسی مینماید:
- هزینههای مورد نیاز برای پیشبرد اهداف پروژه
- میزان ارزشمندی و سوددهی آن
قبل از شروع اجرای یک پروژه ساختمانی، باید منطبق بر همین دو کفه ترازو سنجش شود. یک کفه میزان پولهایی است که از جیب خود خرج فعالیتها میکنید و کفه دیگر پولهایی است که به عنوان درآمد از آن فعالیتها کسب مینمایید.
در بدترین حالت این دو کفه باید برابر باشند و در بهترین حالت، کفه سود بسیار سنگینتر از کفه مخارج میباشد. یکی از مواردی که در پروژههای ساختمانی ممکن است که شما را گمراه کند، مخارج پنهان است که باعث میشود سود واقعی یک پروژه متفاوت شود. برای آشنایی بیشتر و محاسبه آن اینجا را کلیک کنید.
مطالعات امکانسنجی پروژه شامل چه اطلاعاتی است؟
حالا که به خوبی با مفهوم امکانسنجی پروژههای ساختمانی آشنا شدید؛ در این بخش میخواهیم به صورت جزئیتر به آن بپردازیم. برای امکانسنجی پروژههای ساختمانی، نیاز به چند اطلاعات بسیار وسیعی داریم که شامل موارد زیر میباشد:
مطالعات بازار و تجاری
این بخش به این سوال پاسخ میدهد که «آیا اصلاً کسی برای خرید یا اجاره این ساختمان وجود دارد؟». مواردی که در این بخش اهمیت دارد:
- تحلیل تقاضا و عرضه: بررسی تعداد خانههای خالی و پروژههای در حال ساخت در آن منطقه
- شناسایی مشتری هدف: تعیین قشر محصول (مثلاً اقشار متوسط یا لوکسنشینان)
- تحلیل رقبا: بررسی قیمتگذاری، امکانات و کیفیت پروژههای مشابه در همسایگی
- نقطه سر به سر: پیشبینی پروژه زمان شروع سوددهی
مطالعات فنی و مهندسی
این بخش بررسی میکند که «آیا از نظر مهندسی و ساخت، اجرای این پروژه ممکن و منطقی است؟». مواردی که در این بخش اهمیت دارد:
- مکانیابی و وضعیت زمین: بررسی ابعاد، تراز، دسترسی و وضعیت سند ملک
- بررسی ژئوتکنیک (خاکشناسی): تحلیل توانایی خاک در تحمل بار سازه و نوع فونداسیون مورد نیاز
- طراحی و معماری: تدوین طرح اولیه برای تعیین سطح اشغال و تراکم ساختمانی
- تکنولوژی ساخت: انتخاب روشهای اجرایی مدرن (مانند سیستمهای نوین یا تونلفرم) برای کاهش زمان و هزینه.
- زیرساختها: بررسی دسترسی به آب، برق، گاز و فاضلاب
مطالعات مالی و اقتصادی
قلب تپنده امکانسنجی پروژههای ساختمانی که به زبان پول صحبت میکند. مواردی که در این بخش اهمیت دارد:
- برآورد هزینههای سرمایهگذاری: شامل هزینه خرید زمین، طراحی، اخذ مجوز، ساخت و تأسیسات
- برآورد هزینههای جاری: هزینههای نگهداری، مدیریت و تبلیغات
- جریان نقدینگی: پیشبینی ورودی و خروجی پول در ماههای مختلف پروژه
- شاخصهای اقتصادی: محاسبه ارزش فعلی خالص (NPV)، نرخ بازده داخلی (IRR) و دوره بازگشت سرمایه
همچنین اگر میخواهید به صورت جامعتر با نحوه برآورد هزینه پروژههای خود مطلع شوید، اینجا را کلیک کنید.
مطالعات حقوقی و اداری
بررسی قوانین و مقرراتی که بر پروژه حاکم است. مواردی که در این بخش اهمیت دارد:
- مقررات ملی ساختمان: رعایت اصول ۴ گانه ایمنی، بهداشت، آسایش و صرفهجویی در انرژی
- ضوابط شهرداری: بررسی تراکم، حداکثر ارتفاع، عقبنشینیها و پارکینگ مورد نیاز
- وضعیت حقوقی ملک: اطمینان از عدم خلافی، درگیری حقوقی یا وقفه بودن زمین
- مجوزها: لیست کامل مجوزهای مورد نیاز از سازمانهای مختلف (آتشنشانی، محیط زیست، میراث فرهنگی و موارد دیگر)
تحلیل ریسک
شناسایی عواملی که میتوانند پروژه را تهدید کنند. مواردی که در این بخش اهمیت دارد:
- ریسکهای مالی: نوسانات نرخ ارز و تورم مصالح
- ریسکهای اجرایی: تأخیر در تحویل مصالح، مشکلات نیروی انسانی یا حوادث کارگاهی
- ریسکهای قانونی: تغییر قوانین مالیات یا شهرداری در حین پروژه
یک امکانسنجی پروژههای ساختمانی موفق، تلفیقی از هوش مالی، دانش مهندسی و شم بازار است که با یک گزارش نهایی، چراغ سبز یا قرمز را برای شروع عملیات ساختمانی روشن میکند. این بخشی از اطلاعاتی هستند که نیاز به بررسی و موشکافی دقیق دارند. شما باید تمام این مطالعات را قبل از اجرای پروژه انجام دهید تا هم از سود آن مطمئن شوید و هم بتوانید مسیر اقتصادیاش را ترسیم کنید. نکته مهم در این مرحله، واقعگرایانه و بیطرفانه بودن تخمینها و تحلیلهاست.
در ادامه میخواهیم برای اجرای درست این مطالعات، راهکارهایی عملی به شما معرفی نماییم. برای انجام این کار لازم است بدانید که مطالعات ذکر شده از دو مرحله مقدماتی و نهایی تشکیل شده است.
امکانسنجی پروژه مقدماتی و توضیح مراحل آن
مرحله مقدماتی به توصیف کلی پروژه ساختمانی اختصاص دارد. در این بخش به دنبال این هستیم که بدانیم پروژه مورد نظر ما چه ویژگیهایی دارد و از بین گزینههای پیشروی ما آیا این پروژه از همه بهتر است یا خیر؟
برای این عملیات، ۵ قدم را به ترتیب دنبال میکنیم:
قدم اول: مطالعه و بازبینی در مورد زمینههای پیدایش طرح
هر طرح اقتصادی ابتدا از یک ایده خام و اولیه شکل گرفته و رفته رفته پختهتر و کاملتر شده است. در صنعت ساختمان، شعار معروف «موقعیت، موقعیت و موقعیت» هنوز هم برقرار است. اما فراتر از مکان، باید تقاضای واقعی بازار را سنجید.
آیا در آن منطقه خاص به یک مجتمع مسکونی لوکس نیاز است یا یک فضای اداری تجاری؟ امکانسنجی پروژههای ساختمانی با بررسی تراکم جمعیتی، رقبا و نیازهای ساکنین، پاسخ این سوالات را میدهد تا محصول نهایی، در انبار نماند.
قدم دوم: بررسی کردن ویژگیهای فنی پروژه
محل اجرای طرح، فناوری مورد نیاز برای انجام فعالیتها و روشهای مناسب برای اجرای طرح، ۳ موردی هستند که در این قدم باید بررسی شوند تا بعدتر بتوان از بین تمام گزینههای فنی موجود دست به انتخاب زد. در انتها، لازم است یک جدول زمانی مقدماتی برای گزینههای فنی طرح ترسیم کنید.
این بخش به قلب تخصصی مهندسی بازمیگردد. آیا زمین از نظر ژئوتکنیک ظرفیت برجسازی مورد نظر شما را دارد؟ مقررات ملی ساختمان و شهرداری چه محدودیتهایی را اعمال میکنند؟ استفاده از تکنولوژیهای نوین مانند سیستمهای نوین ساخت (ISC) یا مدلسازی اطلاعات ساختمان (BIM) در این پروژه چقدر هزینه را کاهش و کیفیت را افزایش میدهد؟
برای آشنایی بیشتر با روشهای دیجیتالی در مدیریت پروژههای ساختمانی اینجا را کلیک کنید.
یک امکانسنجی پروژههای ساختمانی دقیق، نشان میدهد که آیا ایده پروژه با قوانین مکانیک خاک و استانداردهای ایمنی همخوانی دارد یا خیر.
قدم سوم: بررسی مالی و اقتصادی پروژه
تعیین اصول اختصاصی و موثر برای اندازهگیری هزینهها و درآمدهای طرح، تخمین هزینههای پولی و غیر پولی برای گزینههای فنی، تخمین درآمدهای پولی و غیر پولی برای گزینههای فنی، اولویتبندی گزینههای فنی براساس هزینه-فایده کردن آنها، از جمله کارهایی هستند که در قدم سوم لازمالاجرا میباشند.
در این مرحله، تمام هزینههای پنهان و آشکار از خرید زمین، اخذ پروانه، مصالح، نیروی کار تا هزینههای پیشبینینشده (Contingency Costs) برآورد میشود. نکته حیاتی در امکانسنجی پروژههای ساختمانی، محاسبه شاخصهایی همچون نرخ بازده داخلی (IRR) و دوره بازگشت سرمایه است. این تحلیل به سرمایهگذار میگوید که آیا پولش را در بانک بگذارد سودمندتر است یا در خاکِ پروژه.
درکنار این موارد، شما به یک تحلیل دیگر هم نیاز دارید. باید تمام گزینههای فنی که تاکنون تحلیل کردهاید را نسبت به این موارد حساسیتسنجی کنید:
- نوسان قیمت
- طولانیتر شدن زمان پیشبینی شده
- تغییرات غیرقابل اجتناب در میزان خروجی کالا یا خدمات پروژه
قدم چهارم: تحلیل و ارزیابی آثار و پیامدهای اجتماعی پروژه:
حتما میدانید که در اقتصاد مدرن، هر شرکت یا کارخانهای برای پروژههای اقتصادی خود مسئولیت اجتماعی تعریف میکند. براساس مسئولیت اجتماعی که برای پروژه خود تعریف میکنید، مشخص خواهید کرد که با به نتیجه رسیدن آن چه فوایدی به جامعه خواهد رسید.
پروژههای ساختمانی ذاتاً پرریسک هستند. خطرات ناشی از تورم، تغییر قوانین مالیاتی، اختلافات پیمانکاری و مسائل حقوقی مالکیت، میتواند پروژه را در نیمهراه متوقف کند. بخشی از فرآیند امکانسنجی پروژههای ساختمانی به شناسایی این تهدیدات و ارائه راهکارهای مدیریت ریسک اختصاص دارد تا سرمایهگذار در برابر حوادث پیشبینینشده مصون بماند.
در عین حال موضوع دیگری که در قدم چهارم به تحلیل نیاز دارد این است که آیا پروژه مورد نظر شما با شرایط کنونی اجتماعی همخوانی دارد یا خیر؟ و آیا شرایط اجتماعی فعلی در خدمت اهداف اقتصادی شماست یا در تقابل با منافعتان؟ بررسی کردن تاثیرگذاری و تاثیرپذیری اجتماعی پروژه، از جمله کارهای پایه و اساسی است که در مطالعات امکانسنجی پروژه باید انجام شود.
قدم پنجم: تهیه گزارش امکانسنجی مقدماتی طرح
در پایان مرحله مقدماتی بهتر است گزارشی تهیه نموده تا در قالب آن گزینههای ارجح فنی، اقتصادی و اجتماعی را مشخص کنیم.
در مرحله مقدماتی توانستیم پروژه مورد نظرمان را از نظر ویژگیها و شرایط فنی، اقتصادی و اجتماعی تحلیل کنیم و تمام گزینههای پیشرو را ارزیابی نماییم. ضمنا قبل از تمام اینها پیشزمینه طرح را هم مطالعه کردهایم و فهم پیشزمینه طرح به ما کمک خواهد کرد تا چشمانداز آن را نیز پیشبینی کنیم.
امکانسنجی پروژههای ساختمانی به صورت نهایی و توضیح مراحل آن
پس از بررسی کلیات طرح و تحلیل گزینههای موجود، حالا باید وارد جزئیات شویم و به دقیقترین شکل ممکن آنها را تحلیل کنیم. در جریان مرحله نهایی، این کارها انجام میشوند:
قدم اول: تعیین ساختگاه پروژه
در قدم اول، شما گزینههای خاستگاه طرح در محل مورد نظر برای اجرای پروژه را مشخص میکنید. گزینهها را پس از بررسی و تحلیل، اولویتبندی کرده و بهترینشان را انتخاب نمایید.
قدم دوم: مهندسی پایه
در این قدم اطلاعاتی که مربوط به زمینههای مختلفی از جمله: شرایط جغرافیایی، شرایط آب و هوایی، پتانسیلهای زیربنایی از جمله منابع طبیعی در دسترس، مشخصات نیروی انسانی، سیستمهای حمل و نقل، سیستمهای تامین مواد اولیه و… هستند را جمعآوری و تحلیل میکنید.
در ادامه، تمام این سیستمها، تجهیزات، منابع و اطلاعات کسب شده را جدولبندی نموده و مشخص میکنید که چه پتانسیلهایی در میان آنها در خدمت منافع پروژه شما وجود دارند.
قدم سوم: خطمشی فعالیتها
هر پروژهای مجموعهای از منابع و عوامل تولیدی مختلفی است که برای مدیریت بهتر آنها، باید به واحدهای زیرمجموعه تقسیم شوند. پس از خرد کردن مجموعهها و تبدیل کل به تعدادی زیرمجموعه، این امکان در اختیار شما قرار میگیرد تا بین مشاوران، سازندگان و پیمانکاران تقسیم وظیفه و تقسیم کار کنید.
با انجام این کارها، گزینههای اجرایی متعددی دارید که میتوانید آنها را اولویتبندی کرده و بهترین گزینهها را انتخاب نمایید. قابلیتهای اجرایی گزینهها را مدنظر قرار دهید و سپس برای مواردی که انتخاب کردهاید جداول زمانبندی ترسیم کنید و هزینههای هر یک را تخمین بزنید.
بنابراین، با خرد کردن واحدها و تقسیم وظایف، داشتن برنامه مخارج و همچنین تهیه جدول زمانی برای هر بخش خطمشی پروژه را تعیین کردهاید. این کار برای امکانسنجی پروژه اهمیت فراوانی دارد و نگاهی دقیق و واقعبینانه به شما خواهد داد.
قدم چهارم: تخمین هزینههای سرمایهگذاری ارزی و ریالی به تفکیک پروژههای جزئی
وقتی نگاه دقیقی نسبت به همه زیرمجموعهها به دست آوردید، تخمین زدن هزینه آنها کار سختی نخواهد بود.
توجه داشته باشید که وقتی فعالیتهای خود را آغاز کردید و جهت کنترل مخارج و هزینهها نیاز به ردیابی آنها داشتید، تفکیکهایی که در مرحله امکانسنجی پروژه انجام دادهاید حسابی به دردتان خواهند خورد.
قدم پنجم: تخمین درآمدهای حاصل از سرمایهگذاری ارزی و ریالی به تفکیک پروژههای جزئی
برای نهایی کردن امکانسنجی پروژه، لازم است درآمدهای احتمالی حاصل از هر بخش و پروژه جزئیتر را نیز محاسبه کنید.
پس از تکمیل قدم پنجم، با یک عملیات ریاضی ساده خواهید توانست سودده یا زیانده بودن طرح مورد نظر را متوجه شوید.
قدم پایانی: تهیه گزارش برای امکانسنجی نهایی پروژه
حال توصیه میشود که تمام اطلاعات، تحلیلها و محاسبات انجام شده را در قالب یک گزارش جمعآوری کنید. این گزارش ضمن اینکه دید کاملی نسبت به پروژه مدنظر ارائه میکند، در طول مراحل اجرایی نیز منبع خوبی است که متوجه شوید پروژه شما چقدر به برنامه اولیه و امکانسنجی انجام شده وفادار بوده و یا از آن دور شده است.
نرمافزار مپسا چه کمکی در زمینه امکانسنجی پروژههای ساختمانی میتواند بکند؟
نرمافزار مپسا، اگرچه ابزاری برای مدیریت هزینه پروژههای ساختمانی است، اما با ایجاد یک بانک اطلاعاتی دقیق از هزینههای واقعی، نقش مهمی در واقعیسازی امکانسنجی ایفا میکند. برخلاف برآوردهای تئوری و کاغذی، مپسا به شما اجازه میدهد تا با تکیه بر دادههای ثبتشده در پروژههای قبلی یا مشابه، هزینههای پروژه جدید را با دقت بیشتری پیشبینی کنید:
استفاده از دادههای تاریخی برای برآورد دقیقتر:
مهمترین کاربرد مپسا در امکانسنجی، دسترسی به سوابق مالی پروژههای گذشته است. شما میتوانید با مراجعه به گزارشهای «بهای تمامشده به تفکیک منابع مصرفی» و «بهای تمامشده به تفکیک مراحل ساخت» در پروژههای مشابه، میزان واقعی مصرف مصالح، دستمزد نیروی انسانی و هزینههای سربار را استخراج کنید. این اعداد و ارقام، پایهای بسیار قابلاعتمادتر برای تخمین بودجه پروژه جدید نسبت به فرمولهای کلی هستند.
تطبیق دستی سرفصلهای هزینه و درآمد:
با استفاده از گزارشهای تحلیلی مپسا، میتوانید سرفصلهای هزینه و درآمد پروژه جدید را با پروژههای قبلی مقایسه کنید. این کار به شما کمک میکند تا در هنگام امکانسنجی، به جای استفاده از قیمتهای نامعتبر بازار، از قیمتهای واقعی و پرداخت شده در پروژههای خودتان بهره ببرید و در نتیجه، حاشیه سود و بازگشت سرمایه را واقعبینانهتر محاسبه کنید.
مدیریت جریان نقدینگی بر اساس الگوهای واقعی:
مپسا با ثبت دقیق تمامی رویدادهای مالی (خرید، فروش، تنخواه و…)، نشان میدهد که در پروژههای قبلی جریان نقدینگی چگونه بوده است. شناخت الگوهای واقعی ورود و خروج پول در مراحل مختلف ساخت، به شما کمک میکند تا در مرحله امکانسنجی، برنامه مالی دقیقتری برای تامین منابع پروژه جدید تدوین کنید و از کمبود نقدینگی در آینده جلوگیری نمایید.
در مجموع، مپسا با ثبت دقیق و طبقهبندی شده دادههای مالی و عملیاتی، به شما این امکان را میدهد که امکانسنجی پروژه جدید خود را بر اساس واقعیتهای اجرایی و هزینههای ثبتشده در پروژههای گذشته تنظیم کنید و از برآوردهای سلیقهای و غیرواقعی دوری کنید. برای شروع کار با این نرمافزار و دانلود آن اینجا را کلیک کنید.
جمعبندی
در پایان، باید اذعان داشت که هزینه کردن برای انجام یک امکانسنجی پروژههای ساختمانی دقیق، نه هزینه بلکه نوعی سرمایهگذاری برای حفظ اصل سرمایه است. این سند به شما قدرت میدهد تا «نه» گفتن به پروژههایی که زیانده هستند را بیاموزید و با تمام قوا به سراغ پروژههایی بروید که نور امید موفقیت در آنها میدرخشد.
برای هر پیمانکار و سرمایهگذاری که قدم در این عرصه میگذارد، یادآوری این نکته ضروری است که: «یک ساختمان پایدار، بر پایه ستونهای محکم امکانسنجی بنا میشود، نه تنها بر آجر و ملات.»
منابع:
- org – Project Feasibility Analysis
- Investopedia – Feasibility Study
- CTBUH Research
- RIBA Plan of Work
- Construction Dive – Feasibility Topics
سوالات متداول
امکانسنجی پروژه ساختمانی چیست و چرا اهمیت دارد؟
امکانسنجی، بررسی دقیق توجیه اقتصادی، فنی، حقوقی و زیستمحیطی پروژه است. انجام این بررسی، ریسکهای سرمایهگذاری را کاهش و احتمال موفقیت پروژه را افزایش میدهد.
مهمترین فاکتورهایی که در امکانسنجی پروژه ساختمانی باید در نظر گرفته شوند کدامند؟
هزینههای ساخت، درآمد پیشبینیشده، نرخ بهره، ریسکهای بازار، قوانین و مقررات ساختمانی و تاثیرات زیستمحیطی از جمله فاکتورهای کلیدی هستند.
مپسا چگونه میتواند در برآورد دقیق هزینههای پروژه در مرحله امکانسنجی کمک کند؟
مپسا با دسترسی به دادههای تاریخی پروژههای مشابه، امکان برآورد دقیقتر هزینهها را فراهم میکند.
بهرهگیری از مپسا در امکانسنجی پروژه ساختمانی چه مزایایی نسبت به روشهای سنتی دارد؟
دقت بالاتر در برآوردها، تحلیلهای جامعتر، کاهش ریسکها و تصمیمگیریهای آگاهانهتر از جمله مزایای کلیدی استفاده از مپسا هستند.