برای شروع عملیات ساخت یا بازسازی در موارد زیادی لازم است با نهادهای مختلف شهری هماهنگ بود. چرا که مسائل زیادی مانند ترافیک، فضای سبز، دفع زباله‌ها، توان خدمات‌رسانی و امداد‌رسانی، اصول شهرسازی و … باید رعایت شود.
به همین دلیل در سال‌های گذشته طرح تفصیلی شهری مطرح شد که در آن اصول و چهارچوب‌هایی برای ساخت و بازسازی شهری با توجه به منطقه، محدودیت‌ها و… به صورت عمومی در نظر گرفته شد.
از همین رو برای ساخت و شروع هر پروژه باید یک نهاد شهری، مجوزی مبنی بر شروع کار صادر کند. بر این اساس در ایران جواز ساخت و یا پروانه ساخت مطرح می‌شود. در اصل مجوز ساخت ساختمان یک پرونده رسمی از شهرداری است که به مالک یا پیمانکار اجازه می‌دهد تا پروژه ساخت و ساز یا بازسازی را طبق چارچوبی مشخص شروع کرده و ادامه دهد. انجام هرگونه عملیات ساخت و ساز بدون صدور پروانه ساختمان غیرقانونی بوده و توسط مراجع نظارت بر ساختمان متوقف خواهد شد. این استانداردها برای اطمینان از ایمنی صاحبان فعلی یا بعدی ساختمان در نظر گرفته شده است.
اصلی‌ترین هدف اخذ مجوز ساخت اطمینان از ساخت و ساز قانونی مطابق با مشخصات فنی و رعایت اصول شهرسازی مطابق با آیین‌نامه‌ها و ضوابط طرح جامع شهری است. بهره‌مندی از تسهیلات بانکی، بیمه شدن ساختمان و افراد مشغول کار در ساختمان، جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی و استفاده از تجارب فنی و مهندسی در ساخت بنا از دیگر دلایل اخذ جواز ساختمان به شمار می‌آیند.
چه زمانی به پروانه ساخت نیاز است؟
همه پروژه‌های عمرانی نیاز به پروانه ساخت ندارند، به عنوان مثال تعمیرات عمومی و معمول یک ساختمان، شبکه‌بندی فاضلاب یک ساختمان و … نیاز به مجوز ندارد. اما اگر تغییراتی که در ساختمان می‌خواهیم ایجاد کنیم بنیادین است مانند احداث استخر، ساخت رمپ، اضافه کردن بالکن و …نیاز به مجوز ساخت دارد چون در این موارد افراد زیادی درگیر این تغییرات می‌شوند.
باید توجه داشت که ممکن است برخی از تغییرات و اصلاحات ساختمان که می‌خواهیم انجام دهیم نیاز به تاییدیه مهندس واجد شرایط و مورد تایید باشد. به طور مثال کار کردن روی خطوط گاز توسط صاحب‌خانه ممنوع است و در صورت بروز مشکل یا تغییرات باید به اداره گاز اطلاع دهد تا جهت انجام عملیات در مکان حاضر شوند.
محتوای پروانه ساخت شامل چیست؟
پروانه ساختمان اطلاعاتی از بنا در اختیار مالک قرار می‌دهد که عبارت‌اند از:
• مساحت زیربنا
• تعداد طبقات
• نوع اسکلت ساختمان
• مشخصات متقاضی صدور پروانه(مالک حقیقی یا حقوقی)
• شماره پلاک ثبتی ملک
• نام مهندس یا مهندسین ناظر
• تاریخ صدور پروانه
• کروکی زمین
مراحل اخذ پروانه ساخت در تهران
در مرحله نخست، مالک یا وکیل ملک (فرد دارای وکالت از طرف مالک یا مالکین) با ارائه مدارک، درخواست پروانه خود را در دفاتر خدمات الکترونیک شهر ثبت می‌کند که شامل: اصل و کپی سند یا سندهای ملک، حضور همه مالکین یا یک نفر دارای وکالت از سایرین، کارت شناسایی (کارت ملی)، برگه تسویه حساب عوارض نوسازی شهرداری سال‌های گذشته و سال جاری است.
در مرحله قبل اصطلاحاً پرونده تشکیل می‌شود بعد از تشکیل، می‌بایست بازدید صورت گیرد. در بازدید موارد زیر تعیین و گزارش می‌شود:
ابعاد ملک، عرض گذر، بنای موجود، موقعیت مجاورین در صورت داشتن مواردی از قبیل پخ در بنا و … .
در ادامه دستور نقشه طی یک سیکل اتوماسیون اداری، برای ملک مورد‌نظر صادر می‌شود. اطلاعاتی از قبیل ابعاد باقی‌مانده ملک پس از اصلاحیه‌های مورد نظر شهرداری، مساحت پس از اصلاحیه، تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه در دستور نقشه ذکر می‌گردد. معمولاً براساس طرح تفصیلی شهری، پهنه‌ای که ملک در آن واقع شده تعیین شده و بر مبنای آن متراژ سند (نه متراژ وضع موجود زمین) و عرض گذر، حجم ساختمان شامل تعداد طبقات و سطح اشغال آن‌ها تعیین می‌گردد.
در این مرحله نقشه معماری براساس ضوابط مورد عمل شهرداری و دستور نقشه صادر شده برای ملک طراحی می‌گردد. مهم‌ترین مرحله در سیکل صدور پروانه، طراحی نقشه معماری است تا حداکثر پتانسیل طرح به لحاظ متراژ، تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها ارائه شود.
پس از رفع ایرادات ضوابطی عنوان شده از سوی دفاتر خدمات الکترونیک و نهایی شدن نقشه معماری از سوی واحد صدور پروانه هر منطقه، عوارض تراکم شهرداری براساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری آن، محاسبه و تعیین می‌شود.
پس از اخذ تاییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری مبنی بر پرداخت و تسویه عوارض متعلقه، اصطلاحاً پروژه به مرحله پیش‌نویس پروانه می‌رسد. در صورت لزوم (ساختمان بیش از ۵ طبقه) تاییدیه آزمایش مکانیک خاک هم‌‌زمان با نقشه‌های سازه، برق و مکانیک از سازمان نظام مهندسی گرفته می‌شود.
در مرحله بعد درخواست تعیین ناظر در دفاتر خدمات ثبت پس از عقد قرارداد با ناظر یا ناظرین، برگه‌های سهمیه آن‌ها، به انضمام قرارداد فی‌مابین را به عنوان ملاک تکمیلی پیش‌نویس پروانه به دفتر خدمات الکترونیک تحویل می‌دهیم.
به علاوه برگه تعهد رعایت اصلاحی، تعهد اخذ تاییدیه نما و … نیز از جمله مدارک پیش‌نویس است که باید صرفاً توسط مالک (نه وکیل) تهیه شود.
پرونده‌هایی که متراژ زیر‌بنایی آن‌ها بیش از ۲۰۰۰ مترمربع باشد مشمول اجرای ماده ۳۳ نظام مهندسی ساختمان می‌شوند. این یعنی نقشه‌های چهار رشته معماری، سازه، برق و مکانیک می‌بایست به صورت اجرایی با داشتن تمامی جزئیات (اصطلاحاً نقشه‌های فاز ۲) ترسیم شده و از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان مورد تایید قرار گیرند. این پروسه زمان‌بر بوده و ممکن است نقشه‌ها چندین بار اصلاح شوند. توصیه بر این است که در نقشه‌های اولیه (فاز یک) چنین پروژه‌هایی الزامات و ضوابط نظام مهندسی در نظر گرفته شود تا در صورت تبدیل نقشه‌ها به فاز ۲ اصلاحات کمتر بوده و در زمان صرفه‌جویی شود.
بنابراین مدارک پیش‌نویس پروانه شامل موارد زیر می‌شود که باید توسط مالک تهیه و به دفتر خدمات الکترونیک ارائه شود.
- نقشه‌های سازه و تاسیسات برق و مکانیک
- برگه‌های سهمیه خدمات مهندسی (اصطلاحاً برگه سبز چهار رشته) ممهور به مهر مهندسین محاسب
- قرارداد مالک و ناظر و برگه سهمیه ناظر
- برگه تعهد رعایت اصلاحی
- برگه تعهد تائید نما
- فایل‌های نقشه‌های سازه، برق و مکانیک،
- چک لیست‌های مرتبط نظیر مبحث ۱۹، مبحث ۶ و بارگذاری، زلزله و غیره،
- برگه تعهد مشاور ژئوتکنیک
- برگه تاییدیه گزارش خاک
پس از تایید نقشه‌های چهار رشته پروسه اخذ تأییدیه‌های دفتر خدمات الکترونیک، طرح تفصیلی و بر و کف، رئیس صدور پروانه، معاون شهرسازی و معماری و نهایتاً تاییدیه شهردار به صورت سیستمی انجام و پروانه ساختمان چاپ می‌شود.
ممکن است در مرحله اولیه و پس از صدور دستور نقشه، به دلایلی نظیر تعیین کد صفر ملک، عرض بیشتر در ورودی و از این قبیل نیاز به اخذ نظر شورای معماری هر منطقه بوده و حقوق ملک تثبیت شود.
نکته آخر اینکه زمان اعتبار پروانه ساختمان ۲ سال از تاریخ صدور است که تا ۲ سال دیگر هم قابل تمدید خواهد بود. مهلت اتمام عملیات ساختمانی هم بر حسب متراژ و تعداد طبقات جدولی به عنوان یک معیار کلی حدود ۴ سال در نظر گرفته می شود.
الزامات و نکات موجود در مجوزها گسترده بوده و برای هر منطقه به صورت جداگانه تدوین می‌شود. بنابراین برای اطمینان از موارد مجوز باید به شهرداری منطقه خود مراجعه کرده و با آن‌ها در ارتباط باشید. زیرا برخی از مناطق برای کوچک‌ترین تغییرات ساخت مثل حیاط‌سازی نیز به مجوز نیاز دارد. باید توجه داشت که بدون دانستن ضوابط شهرداری هر منطقه انجام امور ساخت سخت می‌شود.
 |
مپسا | نرم‌افزار آنلاین حسابداری پروژه ساخت و ساز |
|---|