صنعت ساخت و ساز در ایران یکی از صنایع پررونق است که افراد بسیاری در بخش‌های گوناگون آن فعالیت می‌کنند.
از کارگران ساده ساختمانی و بناها و معماران گرفته تا کارفرماها و پیمانکارانی که آن‌ها را به استخدام خود درمی‌آورند، فقط بخش عرضه بازار ساختمان را شکل می‌دهند. در حالیکه پس از تکمیل ساختن ساختمان، فعالین املاک نیز به بخش تقاضای این صنعت سرویس می‌دهند.
مراحل اداری ساخت یک ساختمان در اصل اولین قدمی است که دست‌اندرکاران ساختمان‌سازی آن را برمی‌دارند. این مراحل اداری در واقع برای گرفتن پروانه ساخت ساختمان و مجوزهای مختلفی است که طی کردن آن‌ها ضروری و پیش‌زمینه کار به حساب می‌آید.
اگر دوست دارید که با مراحل اداری ساخت یک ساختمان مسکونی، اداری یا تجاری آشنا شوید و یا اگر خود شما هم این مراحل را برای ساخت و ساز پیش‌رو دارید، بهتر است این مقاله را مطالعه کنید.
گرفتن مجوز و پروانه ساخت ساختمان
شاید شما یک قطعه زمین خالی را خریده‌اید و می‌خواهید بر روی آن ساختمانی بلند بسازید و شاید هم خانه‌ای کلنگی دارید که باید هرچه زودتر آن را خراب کرده و بنایی تازه به جای آن ایجاد کنید.
در هر حال با توجه به شرایط صنعتی ساخت و ساز در ایران، اکثر اوقات کسانی که قصد ساخت و ساز را دارند این کار را به فصول گرم سال می‌سپارند. کار کردن در زمستان برای کارگران سخت است و حتی اگر هم انجام شود با سرعت پایین‌تری نسبت به بهار و تابستان و حتی پاییز پیش می‌رود.
به همین خاطر هم هست که بیشتر شاهد این هستیم که در فصل زمستان بازار گرفتن مجوز و پروانه ساخت ساختمان داغ است. این کار نیاز به پیگیری‌های قانونی و پرداخت هزینه‌های مختلفی دارد که دنبال کردن هر مرحله از کارهای اداری این هزینه‌ها را ایجاد می‌کند.
توجه داشته باشید که ساختن ساختمان بدون صدور پروانه ساختمان غیرقانونی است و توسط مراجع مربوطه متوقف خواهد شد. صدور مجوز ساخت با این هدف انجام می‌شود که مشخصات فنی و اصول شهرسازی مطابق با ضوابط طرح جامع شهری در کار رعایت شوند. همچنین شما برای اینکه بتوانید از تسهیلات بانکی بهره‌مند شوید، ساختمان‌تان و کارگرها و پرسنل خود را بیمه کنید و … ملزم هستید که این مجوز را دریافت نمایید.
آیا برای تمام ساخت و سازها به دریافت پروانه ساخت نیاز دارید؟
پاسخ این سوال خیر است. شاید شما بخواهید تعمیر مختصری یا بازسازی نه چندان زیادی در بنای خود اجرا کنید و در این صورت نیازی ندارید که مجوز ساخت را دریافت کنید.
اما اگر تغییرات عمده باشند و شما قصد اضافه کردن بخش‌های دیگری را به بنا داشته باشید، آن‌گاه حتما باید برای طی کردن مراحل ادرای ساخت یک ساختمان اقدام کنید. ضمنا، اگر شما در برنامه کاری خود قصد تغییرات خاصی همچون کار بر روی خطوط گاز یا … را داشته باشید، باید از متخصصین دولتی نیز کمک بگیرید و مراحل اداری خاص آن کارها را هم دنبال نمایید.
همچنین ممکن است قوانین و نکاتی که مناطق مختلف یک شهر تعیین کرده‌اند با یکدیگر متفاوت باشند. این قوانین و نکات توسط شهرداری‌های منطقه‌ای تعیین می‌شوند و به همین خاطر هم پیش از هر تصمیمی بهتر است که به شهرداری منطقه خود مراجعه کنید.
انواع پروانه‌ها و مجوزهایی که برای ساخت یک ساختمان صادر می‌شوند
• پروانه ساختمانی اراضی بایر یا باغات
• پروانه ساختمانی تعویض مهندس
• پروانه ساختمانی تخریب یا نوسازی
• پروانه ساختمانی اضافه اشکوب
• پروانه ساختمانی تغییر نقشه
• پروانه ساختمانی توسعه بنا
از جمله مجوزهایی هستند که برای انجام کارهای مختلف به آن‌ها نیاز دارید. پس بهترین کار در ابتدای مسیر، گرفتن مشاوره از کسانی است که به خوبی بر روی مراحل اداری ساخت یک ساختمان تسلط دارند.
در پروانه ساخت چه اطلاعاتی ذکر می‌شود؟
مساحت زیربنا، تعداد طبقه‌ها، مشخصات متقاضی حقیقی یا حقوقی، شماره پلاک ثبتی ملک، نوع اسکلت ساختمان، کروکی زمین، تاریخ صدور پروانه و … از جمله مواردی هستند که در مجوزها قید می‌شوند.
یکی از مهم‌ترین اطلاعاتی که در صفحه اول پروانه ساخت ذکر می‌شود، تاریخ شروع عملیات ساخت یا بازسازی و البته تعیین مهلت برای اتمام پروژه است. البته که می‌توانید در صورت طولانی‌تر شدن پروسه کاری درخواست تمدید مهلت بدهید.
مجوز دیگری که برای گرفتن سند مالکیت واحدها ضروری است، «پایان کار» نام دارد. شخصی با عنوان ناظر پروژه را بررسی کرده و اجازه صدور پایان کار را می‌دهد. همچنین، ناظری که مسئولیت نظارت بر ساخت قانونی ساختمان را بر عهده دارد می‌تواند مراحل کار را بررسی کند. او این حق را دارد که هر کجا مساله‌ای را مغایر با قوانین مربوطه تشخیص داد دستور توقف عملیات ساخت را بدهد.
بنابراین، یکی دیگر از کارهایی که شما باید انجام دهید این است که با قوانین مربوط به ساخت و ساز به خوبی آشنا شوید. حال که با این موارد آشنا شدید، می‌رویم سراغ مراحل مختلفی که برای گرفتن مجوز ساخت ساختمان باید دنبال کنید.
مراحل اداری برای گرفتن مجوز ساخت ساختمان
کسانی که ساخت بنا را به یک پیمانکار می‌سپارند، ممکن است دنبال کردن این مراحل اداری را نیز به او محول کنند. اما اگر شخصا خودتان می‌خواهید این کارها را انجام دهید باید به شهرداری منطقه مراجعه نمایید.
اولین مرحله: نخستین کاری که در شهرداری منطقه خودتان باید انجام دهید، تشکیل دادن پرونده است. شما برای درخواست دادن مجوز ساخت حتی می‌توانید به جز شهرداری، به دفاتر خدمات الکترونیکی هم بروید. حتما هنگام درخواست دادن صدور پروانه و تشکیل پرونده این مدارک را همراه داشته باشید:
• اصل سند مالکیت و فتوکپی آن
• اصل کارت ملی و شناسنامه و فتوکپی آن‌ها
• برگه تسویه حساب عوارض نوسازی
• برگه تسویه حساب عوارض شهرداری
• نوشتن درخواست صدور پروانه به صورت کتبی
همانطور که متوجه شدید، دو تا از مدارکی که در مرحله اول باید فراهم کنید مربوط به پرداخت عوارض‌ها است. پس سعی کنید زودتر عوارض شهرداری (سال جاری و سال‌های گذشته) و عوارض نوسازی را پرداخته و سند آن‌ها را همراه داشته باشید.
مرحله دوم: پس از تشکیل پرونده لازم است که درخواست بازدید بدهید. پس از تایید شدن مدارک اولیه و پرونده شما، شهرداری مسئول بازدید را به مکان احداث بنا خواهد فرستاد. مسئول بازدید ابعاد ملک، عرض خیابان، عرض بنا و مجاورین بنا را بررسی می‌کند.
در این مرحله یکی از نکات مهم و تاثیرگذار بر پیشبرد کارهای شما، بررسی متراژ زمین است. به این معنا که شاید شما قصد ساختن تعداد مشخصی از طبقات را داشته باشید اما مسئول بازدید هنگام بررسی متراژ اجازه بنا کردن آن تعداد طبقه را ندهد.
مرحله سوم: حال که دو مرحله مقدماتی انجام شده، شاید نیاز داشته باشید که طرح تفصیلی را اجرا کنید. می‌گوییم شاید چون این طرح در همه شهرها اجرا نمی‌شود و بیشتر در شهرهای بزرگی چون تهران صورت می‌گیرد.
شهرداری کسی را با عنوان کارشناس طرح تفصیلی به محل احداث بنا می‌فرستد تا کاربری ملک را در طرح جامع و تفصیلی شهر بررسی کند. انجام این کار با هدف بررسی عدم مغایرت بنا با طرح‌های عمرانی شهر صورت می‌پذیرد. اگر تداخلی دیده شود، دستور انجام تغییرات و اصلاحات مورد نظر از طرف شهرداری صادر خواهد شد.
مرحله چهارم: حالا که کارهای ذکر شده انجام شده است، شهرداری به شما دستور می‌دهد که نقشه ملک‌تان را تهیه نمایید.
اطلاعاتی چون: ابعاد باقی‌مانده ملک پس از اجرای تغییرات مدنظر شهرداری، مساحت زمین پس از اجرای تغییرات، تعداد طبقه‌ها و … در نقشه ملک وجود دارد.
مرحله پنجم: طراحی نقشه معماری ساختمان در این مرحله انجام می‌شود. پس از طراحی شدن این نقشه، اطلاعات تکمیلی بنا مشخص می‌شود و برای مثال، متوجه خواهید شد که اندازه پارکینگ و اندازه فضاهای مختلف چقدر باید باشد.
این کار را مهندسین معماری انجام می‌دهند و بعد از اینکه نقشه را تحویل گرفتید آن را به شهرداری می‌دهید تا کارشناسان شهرداری نقشه معماری را بررسی کنند. ممکن است وقتی بررسی کردن نقشه توسط کارشناسان شهرداری به پایان رسید، یک یا چند بار مجبور شوید که نقشه را اصلاح کنید. به هر حال باید به نقشه کاملی برسید که اجازه ادامه دادن مراحل اداری ساخت یک ساختمان را فراهم نماید.
مرحله ششم: با پایان یافتن نقشه معماری و گرفتن تاییدیه شهرداری، مجددا باید عوارض نوسازی و عوارض شهرداری را پرداخت کنید.
مرحله هفتم: حالا زمان آماده کردن مراحل پیش‌نویس رسیده است. دفاتر خدمات شهری جایی هستند که برای تهیه پیش‌نویس‌ها به شما کمک می‌کنند و می‌توانید در آنجا فرم درخواست تعیین ناظر را پر کنید.
مدتی باید صبر کنید تا از سوی شهرداری با شما تماس گرفته شود و برای عقد قرارداری با ناظر تعیین شده از سوی شهرداری به آنجا بروید.
مرحله هشتم و آخر: هنگامی‌که رئیس بخش صدور پروانه ساختمان، معاون شهرسازی و معماری و شخص شهردار درخواست شما را تایید کنند، پروانه ساختمانی شما چاپ خواهد شد.
نکات پایانی
انجام دادن تمام این مراحل اگر چه زمان‌بر هستند و نیاز به صرف هزینه و زمان و انرژی دارد، اما در عوض وقتی پروانه مورد نیازتان چاپ شد تا به پایان رسیدن مهلت مشخص شده، زمان در اختیار خواهید داشت.
زمانی که روی صفحه نخست مجوز به عنوان مهلت ساخت آن ساختمان تعیین شده، بر‌اساس متراژ مساحت بنا مشخص گشته است. اگر نتوانید تا فرا رسیدن آن مهلت پروژه را تکمیل کنید، یک اخطاریه دریافت خواهید کرد و باید عوارض تعویق را پرداخت کنید. با انجام پروسه درخواست تمدید پروانه ساخت، زمان مناسبی به شما داده می‌شود تا پروژه را به پایان برسانید و در صورتی که نتوانید پروژه را تکمیل کنید دیگر تمدید مجدد پروانه امکان‌پذیر نخواهد بود. پس بهتر است که برای کامل کردن پروژه در زمان مناسب به خوبی برنامه‌ریزی کنید.
 |
مپسا | نرم‌افزار آنلاین حسابداری پروژه ساخت و ساز |
|---|